Le marché Montréalais – Bienvenue dans le Hunger Games de l’Immobilier !

[Ouverture]

🎵 Musique dramatique en fond 🎵

📺 Voix off :
Vous rêvez d’acheter à Montréal ? Une charmante maison en briques, un petit coin de paradis, un investissement intelligent ?

😂 (Zoom brutal sur une facture de rénovation à 50 000$)
💰 Bienvenue dans la réalité ! Ici, chaque achat immobilier est un ticket VIP pour un sport extrême : SURVIVRE à Montréal !

Acheter à Montréal, c’est une épreuve.

Vous rêvez de murs en briques, de ruelles charmantes et d’un investissement intelligent ?

La réalité, c’est un marché quasiment tout le temps en surchauffe, des galères administratives et des surprises qui coûtent cher.

Avant de signer, voici tout ce que vous devez savoir.

Les Maisons Centenaires – Un Cauchemar en Attente !

Le charme de la vieille pierre, c’est bien. Mais à Montréal, c’est souvent un cauchemar en attente.

« Oh, mais ce vieux quartier a tellement de charme ! »

« FAUX ! »

✅ Checklist de l’horreur :

• Quartier historique = galère infinie. Rénovation impossible sans passer devant un comité de bureaucrates nostalgiques de 1890. Chaque rénovation doit être validée par la ville. Vous voulez refaire un balcon ? Il doit être identique à celui de 1890. Bonne chance pour trouver un ferronnier et préparez le chéquier.
• Balcon au-dessus du trottoir ? La ville va vous assommer en frais de permis. Parce que votre échafaudage « gêne les piétons ».
• Cour intérieure partagée ? Félicitations ! Vous venez de signer pour une guerre civile avec vos copropriétaires.
• Un bel arbre en cour ? Magnifique… jusqu’à ce que ses racines éclatent les égouts du voisin et que vous soyez responsable. Et l’abattre ? Interdit.
• Tuyaux en plomb, égouts foutus ? À refaire entièrement. Creuser, casser, payer des permis. Budget de départ : 30 000 $.
• Verrière de rêve ? Attendez la grêle. Remplacement des vitres tous les deux hivers, 450 $ à chaque fois.
• Tôle sur le mur arrière ? Cache-misère classique. Derrière, un mur en ruine.
• Copropriété à deux ? Pas de fond de prévoyance, pas d’argent de côté. Si votre voisin ne peut pas payer, vous êtes coincé.
• Pas de vraies fondations ? Beaucoup de maisons en sont dépourvues. Un jour, ça bouge. « Mais allez, on est à Montréal, un petit pieutage à 100 000$ et tout rentre dans l’ordre ! »
• Pas d’accès au toit ? Mauvais plan. À Montréal, il faut grimper pour vérifier les drains, sinon, bonjour les inondations.

Si vous ne voulez pas exploser votre budget en réparations, passez votre chemin.

Et je trouve qu’on comprends mieux le problème quand il y a des réparations où les ouvriers enlèvent les briques de parement des façades :

Ce qu’il faut chercher (et ce qu’il faut fuir)

Les maisons centenaires, c’est joli sur Instagram. Mais si vous voulez la paix, visez plus récent.

Finalement j’en viens à une nouvelle liste perso de recherche :

• Une construction post 1998, voire mieux post 2008, ou idéalement post 2015 – Parce que oui, la réglementation a ENFIN compris que des maisons sans fondations, c’était une mauvaise idée. Le code de la construction du Québec s’améliore avec le temps. A mesure qu’on se rapproche de notre décade, les fondations en particulier s’améliorent, avec souvent des pieutages dès la construction, ce qui minimise les risques d’avoir des fissures venant d’un glissement. Vous pouvez trouver sur le site de la Régie du Bâtiment du Québec toutes les modifications légales au fil du temps – rechercher avec le mot clé « explicatif » et vous aurez toutes les fiches en pdf de leurs « cahiers explicatifs » qui sont très bien fait (cliquez ici pour le dernier). Apparemment, en 2015 ont été introduites des améliorations majeures au niveau structural pour le béton, ainsi que pour le bruit, les infiltrations et les finitions – donc on aime beaucoup !
• Se renseigner sur les matériaux de construction – si une construction contient une partie en métal + béton, en général c’est plus solide au long terme. Même si des projets comme Arbora sont de très belle qualité et donnent très envie.
• Checker (en hiver) s’il y a des écoulements de glace le long des parois – très fréquents et gage d’infiltration d’eau.
• Vérifier aussi les fenêtres, souvent abîmées à l’extérieur avec un bois gorgé d’eau.
• Un minimum de 4 copropriétaires dans l’immeuble. Ou alors être seul propriétaire, mais ne pas aller dans des copropriétés à 2 unités – ça peut vraiment devenir très compliqué. Avec une petite copro de 4, vous divisez les risques et les coûts des réparations sur plus de foyers, et souvent les coûts sont identiques (par exemple refaire le toit coûtera le même prix à 2 ou a 4).
• Une construction simple : simple dans le design, simple dans l’accès au toit, simple dans les balcons. Sans zone à risque comme de grandes verrières, des parkings en pentes raides, des écoulements mal pensés. Méfiance sur les cours et les arbres.
• Demander le montant du fond de prévoyance. Pour ne plus se retrouver dans des situations compliquées pour le financement de travaux urgents.
• Demander les travaux déjà votés ou à venir. Pour vous positionner avec toutes les infos en main.
• Vérifier sur le site de la ville s’il n’y a pas de grands projets d’urbanisme ou des chantiers à venir – peut jouer en positif comme en négatif.

Acheter en période brûlante favorable aux vendeurs.

Le marché montréalais : brutal et irrationnel. Acheter ici, c’est souvent la guerre. Préparez-vous.

Acheter en ce moment à Montréal demande beaucoup de concessions… la pression est si forte qu’on entre dans le domaine du « n’importe quoi » – et pourtant, on est bien obligés d’accepter si on veut espérer emporter la vente.

• Comptez un minimum de 10% – 15% de plus sur le prix annoncé pour commencer à être dans les offres crédibles.
• Ayez en tête que les 3/4 des gens feront des offres en renonçant à la visite de l’inspecteur. Même les courtiers se mettent à le suggérer à leurs clients alors que je ne pense pas que ce soit très recommandé. Je crois que ça n’enlève pas les droits légaux contre les vices cachés, mais ça ouvre une brèche dans la preuve de « diligence raisonnable de l’acheteur » et ça enlève une sécurité pour se retirer si l’inspection dévoile de gros problèmes. Pour un vieil immeuble, je n’imagine même pas acheter sans visite, mais je sais que cela disqualifie quasiment d’office. Pour un condo récent, à voir, le risque est plus mesuré. Mais le gouvernement ferait bien de rendre obligatoire la visite – ça va créer de nombreux problèmes dans le futur et quelques drames.
• Privilégiez de « bloquer le bien », je veux dire : même si la cuisine ou la salle de bains sont affreuses et datés – vous pourrez toujours les refaire plus tard. Certes ça veut dire vivre 1 an ou 2 avec une cuisine kétaine, mais enfin, vu la guerre pour trouver un bien, vous assurez avant tout la croissance de votre investissement, de votre argent.

Avec ou sans courtier ? (Spoiler : Ils ne sont pas là pour vous sauver)

• À la vente, un courtier est utile. À l’achat ? Pas forcément.
• Acheter sans courtier peut être un atout. Le courtier du vendeur touche 100 % de la commission. Il a donc intérêt à pousser votre offre.
• Mais peu importe, obtenez votre pré-approbation bancaire. Sans ça, vous perdez du temps et ratez les bonnes opportunités.

Un courtier peut vraiment être utile à la vente (surtout d’un bien à problèmes), mais je suis beaucoup plus dubitatif pour l’achat, surtout en période brûlante. Un courtier standard va soulever quelques points comme le fond de prévoyance et les travaux votés… et souvent ce sera tout. J’ai systématiquement trouvé plus d’infos sur le quartier et les immeubles par moi-même.

En achetant seul, vous bénéficiez quand même des services du courtier du vendeur, qui va vous guider et a le devoir d’être honnête dans l’ensemble de la procédure – et vous bénéficiez d’un gros avantage : le courtier vendeur va toucher une pleine commission ! En effet, le système québecois fait qu’en général la commission de vente de 5% est partagé également entre le courtier vendeur et le courtier de l’acheteur. Si vous arrivez seul sans courtier, alors le courtier vendeur sait qu’avec vous il va toucher le gros lot : la totalité des 5%. Concrètement, en terme d’alignement des intérêts, le courtier vendeur peut même avoir intérêt à vous faire passer devant une offre plus élevée puisqu’il touchera beaucoup plus. Il n’a pas le droit de le faire, mais évidemment il aura tendance à essayer de vous aider au mieux pour faire « la bonne offre ». Si vous êtes « limite » dans les guerres de prix avec les autres acheteurs, ça peut faire la différence.

Seul ou avec courtier, demandez de suite à votre banque une lettre de pré-approbation bancaire pour votre prêt.

Faites-le dès que vous envisagez d’acheter. Votre banque vous demandera probablement les copies pdf de vos 3 derniers reçus d’impôts et vous donnera une lettre très simple indiquant jusqu’à quelle somme elle est prête à vous suivre. C’est le document de base que tout le monde demande, si vous n’avez pas ça en main, le vendeur ne vous considérera même pas. Et comme ça peut prendre quelques jours à la banque, faites le rapidement pour ne pas voir des opportunités vous passer sous le nez !

Épluchez les DV, PV d’assemblées et les comptes de copro.

En période chaude, vous n’aurez que 48h max pour faire une offre, peut-être moins, souvent en étant forcé d’abandonner l’inspection pro. Votre meilleure chance d’éviter les mauvaises surprises : dépiler méthodiquement les déclarations du vendeur et les procès verbaux des assemblées de copro.

Si vous achetez seul, vous avez probablement trouvé votre bien via Centris.ca – les courtiers ont accès en plus à tous les documents annexés (DV, PV, comptes, annexes). Même si vous n’avez pas de courtier, vous pouvez demander au courtier vendeur de vous envoyer tous les documents via Centris. Ces documents sont une source d’informations beaucoup plus fiable que la parole d’un courtier : ce sont ces documents légaux qui « restent » et exposent à des poursuites légales en cas de procès.

Commencez par le plus évident, la DV (déclaration du vendeur). C’est le document le plus « risqué » pour le vendeur, car ce qu’il va contenir le rend responsable, et la DV est souvent la base à partir de laquelle on peut lancer une procédure juridique pour vice caché.

Vérifiez 3 parties importantes :

La D2.13 – « Y a-t-il un avis de la ville ou d’une autorité compétente ou d’un assureur de non conformité sur le bien, et que vous n’avez pas corrigé ? »

Celle-là est facile à manquer, elle est assez discrète dans le formulaire, et pourtant elle est essentielle : un avis de non conformité qui doit être traité peut engendrer des dizaines de milliers de dollars de frais, il faut absolument savoir exactement de quoi il s’agit et ne pas se contenter d’une réponse évasive.

La D12.1 – « Des rapports d’inspection existent-ils sur la propriété ?« 

Me wanna read those ! Voir plus bas, j’y reviens…

La D13.9 – « Avez vous connaissance de n’importe quelles raisons non mentionnées dans cette déclaration qui pourrait réduire de manière significative la valeur du bien ? »

C’est une question très ouverte, mais justement ça vous couvre contre tout problème non mentionné dans les autres lignes. S’il y a un « oui » de coché, demandez expressément au vendeur les raisons. Demandez même s’il y a une réponse (souvent floue et partielle) en annexe.

Enfin, la partie « libre » du formulaire permet de préciser certains aspects – soyez particulièrement vigilant. Souvent, sous un fatras d’infos sans intérêt, on fini par lire des choses intéressantes :

Comment ça des odeurs pour lesquelles un copro se plaint mais qui ne dérange pas « that much » les autres occupants ? Tell me more !
Comment ça une cotisation spéciale dont le montant exact n’est pas encore déterminé ? Dites m’en plus !
Comment ça un litige en cours impliquant 3 copro ?

Les PV de copro vous donneront un très bon indice de l’ambiance générale entre copropriétaires.

Autre document intéressant, le procès verbal (PV) de la réunion des copropriétaires. Quand vous lisez des PV comme celui ci-dessous, vous pouvez raisonnablement penser que les copropriétaires ont une entente cordiale :

Même s’il y a des problèmes, on voit qu’ils s’entraident et mettent tous la main à la pâte : rassurant et positif !

Inversement, si les PV ne sont qu’une suite de rappels au règlement et de plaintes entre voisins, de règles tatillonnes sur la couleurs du mobilier sur les balcons, sur la taille des parasol et sur le bruit – vous savez que l’ambiance risque d’être lourde.

Si des rapports d’inspections existent, exigez-les au courtier vendeur.

Le fait qu’il y ait des rapports pour la vente en cours indique un élément important : il y a eu une offre avant vous, suivi d’un rapport d’inspection, et l’acheteur s’est retiré – donc c’est un signal fort d’un problème potentiel.

Les courtiers détestent ça, mais ils sont obligés normalement de signaler l’existence des rapports d’inspection et de les transmettre sur demande. Donc demandez !

Vérifiez le rôle foncier de Montréal

Le rôle foncier est disponible au public en ligne. En quelques clics vous pouvez vérifier des informations importantes :

• La valeur que la ville établie pour le bien.
• Le nom du propriétaire.
• Et surtout, en vérifiant les années précédentes, vous pourrez voir si la propriété change souvent de main. Par exemple, un bien qui change de propriétaire tous les ans sur les 3 dernières années devrait lever un sérieux avertissement d’un problème potentiel : personne n’achète pour revendre au bout d’un an – sauf à fuir un problème présent ou à venir !

Attention aux zones à risques dans Montréal

2 choses en particulier méritent votre attention : l’argile et les biogaz.

Les sols argileux de Montréal, les affaissements d’immeuble à Montréal, le quartier maudit du Parc Lafontaine.

Montréal se situe sur une zone qui à la dernière glaciation était recouverte d’une mer. En se retirant, la mer a laissé du limon argileux. Cet argile est instable et provoque des affaissements d’immeubles. Les « belles centenaires » en particulier ne reposent en général que sur des moellons recouvert de mortier et sont susceptibles de bouger. Le quartier directement autour du Parc Lafontaine est particulièrement dangereux. C’est de la roulette russe : il peut très bien ne jamais rien se passer, ou bien vous pouvez vous retrouver à devoir gérer des fissures, des problèmes de fondations. Se retrouver à devoir faire pieuter sa maison peut ruiner une famille, le prix est exorbitant, sans compter que le résultat n’est même pas certain. Et un immeuble avec des soucis de fondation perd immédiatement une forte partie de sa valeur ; cela fait peur aux acheteurs, et à juste titre.

Évitez donc si possible les zones argileuses autour du parc Lafontaine ! Vous pouvez consulter une carte des sols de la ville de Montréal ici.

Biogaz ? le problème discret du petit Laurier

Il y a souvent des appartements aux prix particulièrement alléchants dans la zone des condos au dessus du parc Laurier. C’est que cette zone est soumise à des problèmes de biogaz que les vendeurs se gardent de mentionner dans les DV. Le biogaz ce sont des émanations de gaz qui remontent des anciennes carrières / dépotoirs qu’il y avait dans la zone. C’est un problème que la ville a longtemps minimisé / caché mais qui peut là aussi mettre en péril l’investissement d’une vie. Comme avec les affaissements, c’est le hasard qui prévaut : il peut très bien ne jamais y avoir de problème, mais si un jour la zone est déclarée insalubre, que feront les propriétaires occupants ?

Épluchez donc les procès-verbaux d’assemblée générale : il y est parfois fait mention de mesures annuelles de biogaz, ou de problèmes de poches de gaz dans les parkings ou de jardins moribonds. D’ailleurs les immeubles les plus touchés par le biogaz se reconnaissent au fait que leurs parkings ne sont pas fermés, mais au contraire disposent de grandes ouvertures (pour aérer).

A chacun de faire son choix, selon sa tolérance aux risques, mais mieux vaut avoir tout les éléments pour choisir.

Consultez la carte officielle de la ville des dépotoirs et anciennes carrières disponible ici.

Divise ou indivise ?

Il y a encore quelques années, les indivises affichaient une décôte de prix par rapport aux divises.
La différence n’existe quasiment plus maintenant que le marché est brûlant.
Pour résumer indivise c’est :

• Le fait que tous les propriétaires possèdent l’ensemble de l’immeuble, et non pas juste leur partie. Ça veut dire potentiellement plus de responsabilité si un des propriétaires ne peut pas payer par exemple (dépend de la convention d’indivise).
• L’obligation de déposer 20% en mise de fond minimum (contre 5% pour le divise).
• L’obligation dans 99.99% des cas de passer par Desjardins (les autres banques ne font pas le financement d’indivise).
• L’interdiction de louer ou mettre en AirBnB votre bien sans autorisation préalable des autres propriétaires.
• L’obligation de proposer en priorité aux autres propriétaires quand vous vendez (vous pouvez demander le prix que vous voulez, mais vous devez proposer aux autres proprios avant de pouvoir accepter une offre tierce).
• En revanche, avantage : les taxes scolaires et de la ville sont moins chères, car elles s’appliquent à tout l’immeuble et il y a un gain à ne pas séparer en plusieurs unités sur ce plan.

Décidez à l’avance de règles pour trancher sur l’achat ou non, et transigez à 80%.

Il y a des ventes où longtemps j’ai hésité à faire une offre ou non, suivi de regrets – il faut se fixer des règles (distance du métro, des supermarché, etc) mais aussi se dire que si le bien remplit 80% des conditions, on fera une offre dessus.

En particulier si c’est votre premier achat et en période brûlante, gardez en tête qu’une fois épuisé le pool actuel d’offres, le rythme de nouveaux biens entrants sera en fait très lent. Alors vous pouvez avoir beaucoup de chance, mais dans la majorité des cas, il est plus prudent de travailler avec l’existant : si un des biens actuellement disponible est correct pour vous à 80%, vous devriez considérer sérieusement à faire une offre !

Dernier conseil : n’oubliez pas de profiter du moment et du plaisir de visiter pour acheter !

Avec toutes les choses à vérifier, et la compétition, on devient vite suspicieux et stressé – et on peut en oublier que toute la période de recherches et d’achat est supposé être un moment joyeux et excitant – en particulier pour les couples qui cherchent ensemble pour construire leur nouveau nid – alors bonne chasse à tous et profitez du moment !